top of page
  • Tudor Cristina

Ce este și ce conține Certificatul de urbanism?

Actualizată în: 27 feb. 2022


Lipsa certificatului de urbanism la încheierea actelor notariale privind alipirea sau dezmembrarea terenurilor, poate atrage sancțiunea nulității operațiunii respective și implicit a actului notarial care o constată.

Certificatul de urbanism este actul de informare prin care se fac cunoscute, în principal, cerințele urbanistice ale imobilului, teren sau construcție.


Astfel, certificatul de urbanism conține informații cu privire la:

· regimul juridic: titlul în baza căruia este deținut imobilul (titlul de proprietate), dacă face parte din categoria monumentelor istorice, precizări privind amplasarea imobilului în intravilan sau în afara acestuia, servituțile care îl grevează;

· regimul economic: categoria de folosință și destinația imobilului conform planurilor urbanistice aprobate, extrasul din regulamentul local de urbanism aferent privind funcțiunile permise sau interzise;

· regimul tehnic: procentul de ocupare a terenului, coeficientul de utilizare al acestuia, înălțimea maximă admisă, dimensiunile minime și maxime ale parcelelor, alinierea terenului și a construcțiilor față de străzile adiacente;


· avizele și acordurile necesare pentru racordarea la rețeaua de apă, canalizare, gaz, dacă acesta a fost solicitat în vederea construirii;

· operatorii de rețele care urmează sa emită respectivele avize și acorduri.


În cuprinsul certificatului de urbanism vom regăsi și mențiuni privind obligația obținerii punctului de vedere al autorității pentru protecția mediului, respectiv a acordului de mediu sau a avizului Natura 2000.



Când am nevoie de certificat de urbanism?



Certificatul de urbanism se emite atât pentru realizarea unei construcții, ca o operațiune prealabilă solicitării autorizației de construire, cât și pentru o parte dintre operațiunile notariale.


Vom vedea în continuarea, pe scurt, care sunt principalele operațiuni pentru care este necesară obținerea certificatului de urbanism:


Certificatul de urbanism pentru alipire


Ce este alipirea?


Alipirea este operațiunea fictivă prin care se unesc doua sau mai multe terenuri alăturate sau se adaugă o parte dintr-un imobil la un altul, rezultând un singur imobil, identificat printr-un număr cadastral unic.


În practică o mai regăsim și sub denumirea de „comasare”.


Când avem nevoie de certificatul de urbanism pentru efectuarea operațiunii de alipire?

  • pentru alipirea a trei sau mai multe parcele și

  • pentru alipirea de parcele, indiferent de numărul acestora, pentru realizarea lucrărilor de construcții și de infrastructură.


Actul de alipire se încheie în forma autentică, la notarul public.


În măsura în care, obiectul actului notarial este reprezentat de alipirea a 3 sau mai multe parcele este necesară, printre altele, obținerea certificatului de urbanism pentru încheierea valabilă a acestuia.


Sancțiunea pentru lipsa certificatului de urbanism în ipotezele descrise mai sus este nulitatea absolută a actului notarial și implicit a operațiunii de alipire.


Certificatul de urbanism pentru dezmembrare


Cum definim dezmembrarea?


Dezmembrarea reprezintă operațiunea fictivă de împărțire a unui teren în două sau mai multe, fiecare dintre imobilele rezultate având un număr cadastral distinct.


În practică o mai regăsim și sub denumirea de „dezlipire”.


Când avem nevoie de certificatul de urbanism pentru efectuarea operațiunii de dezmembrare?

  • pentru dezmembrarea unui teren în trei sau mai multe parcele și

  • pentru dezmembrarea unui teren, pentru realizarea lucrărilor de construcții și de infrastructură.

La fel ca în cazul alipirii, dacă în urma operațiunii de dezmembrare rezultă trei sau mai multe imobile, este necesară, printre altele, obținerea certificatului de urbanism, sub sancțiunea nulității absolute a actului de dezmembrare.


Actul de dezmembrare se încheie în formă autentică la notarul public.


Contactați-ne acum prin intermediul adresei de e-mail office@cristinatudor.ro pentru a afla dacă este necesar să obțineți certificatul de urbanism pentru realizarea operațiunii de alipire sau de dezmembrare.


Certificatul de urbanism pentru apartamentare


Pentru a putea aduce modificări compartimentărilor interioare este necesară obținerea autorizației de construire, în baza unei documentații de autorizare cu conținut simplificat, respectiv:

  • memoriu de arhitectură,

  • releveu,

  • propunerea de compartimentare/desființare și avizul proiectantului inițial sau, după caz,

  • expertiză tehnică pentru unitatea locativă/spațiul aflat în proprietatea solicitantului indiferent de funcțiune.


În practică s-a reținut că nu este necesară obținerea certificatului de urbanism, motivat de faptul că prevederile art. 6 alin. 6 din Legea 50/1991 nu menționează în mod expres acest scop. Mai multe detalii pot fi consultate aici.


De menționat este și faptul că pentru modificările privind compartimentări nestructurale, demontabile, realizate din materiale ușoare, care nu modifică aspectul arhitectural și structura de rezistență nu este necesară obținerea autorizației de construire.

Certificatul de urbanism pentru realizarea lucrărilor de construire


De principiu, pentru realizarea construcțiilor este necesară obținerea certificatului de urbanism, ca operațiune prealabilă eliberării autorizației de construire,


exceptând lucrările care pot fi realizate fără autorizație de construire, care sunt, de cele mai multe ori, cele care nu modifică structura de rezistență și aspectul arhitectural al imobilelor,



Contactați-ne acum, prin intermediul numărului de telefon 0766.706561, pentru a afla care sunt lucrările pentru care nu este necesară obținerea autorizației de construire.


Obținerea certificatului de urbanism reprezintă primul pas pentru realizarea unei construcții.


În egala măsură, este necesar certificatul de urbanism pentru realizarea unor lucrări de demolare.


În concluzie, certificatul de urbanism este necesar în vederea emiterii atât a:

  • autorizației de construire, cât și a

  • autorizației de desființare.


Certificatul de urbanism pentru intrarea în legalitate


În primul rând, să tratăm pe scurt înțelesul acestei operațiuni regăsită în practica autorităților publice, sub denumirea de „intrare în legalitate”.


Intrarea în legalitate reprezintă operațiunea de obținerea a autorizației de construire ulterior realizării construcției.


Intrarea în legalitate are în vedere ipotezele în care:

  • a fost realizată o construcție fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia și

  • nu au trecut 3 ani de la momentul săvârșirii acestei fapte.


Momentul săvârșirii faptei, de la care începe sa curgă termenul de 3 ani menționat mai sus este:

  • în situația construcțiilor care sunt în curs de executare - data constatării contravenției pentru care se aplică sancțiunea amenzi, iar

  • în ipoteza construcțiilor care au fost finalizate - data terminării lucrărilor, ce presupune o finalizare în fapt a acestora.

Prin Decizia nr. 7 din data de 20.11.2000, Curtea Supremă de Justiție a stabilit că obținerea autorizației de construire pe parcursul executării lucrărilor sau după finalizarea acestora nu poate avea ca efect înlăturarea caracterului ilicit al faptei și implicit înlăturarea sancțiunii aplicate.


Astfel, obținerea ulterioară a autorizației de construire rămâne o încălcare a prevederilor legale pentru care pot fi aplicate sancțiunile prevăzute de lege.


În ceea ce privește obligativitatea obținerii certificatului de urbanism, trebuie făcută următoarea distincție:


I. (i) dacă executarea lucrărilor s-a făcut fără autorizație de construire și (ii) s-a scurs un termen de 3 ani de la data finalizării în fapt a acestora, fără să fie aplicată sancțiunea contravențională a amenzii,


pentru înscrierea construcției în Cartea Funciară nu este necesară obținerea autorizației de construire și implicit nu este necesară nici obținerea certificatului de urbanism.


Dreptul de proprietate asupra construcției se va înscrie în Cartea Funciară, în acest caz, în baza unui certificat de atestare/adeverință privind edificarea construcției.


ll. (i) dacă, în schimb, nu s-a scurs termenul de prescripție de 3 ani de la finalizării lucrării și (ii) în acest interval, a fost descoperită și sancționată contravențional lipsa autorizației de construire iar (iii) o dată cu aplicarea sancțiunii amenzii, prin procesul verbal de constatare a contravenției se stabilește și menținerea lucrărilor,


în acest caz, contravenientului îi revine obligația de a obține autorizația de construire în termenul de intrare în legalitate prevăzut în procesul verbal.


În această situație va fi necesară și obținerea prealabilă a certificatului de urbanism.


Contactați-ne acum prin intermediul adresei de e-mail office@cristinatudor.ro pentru a vă asigura că sunt îndeplinite condițiile pentru intrarea în legalitate. Aflați cum puteți obține autorizația de construire.


Certificatul de urbanism pentru un teren extravilan


Certificatul de urbanism se poate solicita de către orice persoană fizică sau juridică interesată de cunoașterea regimului, informațiilor și reglementarilor aplicabile unui teren extravilan.


Totodată, în măsura în care se intenționează achiziționarea unui teren extravilan pentru realizarea unei construcții, trebuie avut în vedere că executarea lucrărilor de construire se poate realiza, de principiu, doar în intravilan.


În această situație, unele terenuri situate în extravilan pot fi trecute în intravilan numai în condiții temeinic justificate, de cele mai multe ori în baza unui plan urbanistic zonal („PUZ”).

Astfel, pentru a trece anumite terenuri din extravilan în intravilan trebuie demarată procedura de aprobare a unui PUZ, în urma căreia terenul extravilan va fi inclus în intravilanul localității.


Totodată, trebuie avut în vedere că, deși prețul unui teren extravilan este de cele mai multe ori scăzut prin raportare la un teren din perimetrul localității, procedura transformării acestuia în intravilan este costisitoare și de durată.


Dacă ați cumpărat un teren extravilan, contactați-ne prin intermediul adresei de e-mail office@cristinatudor.ro pentru a afla care sunt construcțiile care pot fi realizate pe acesta, dar și condițiile în care acesta poate fi trecut în intravilan.


Certificatul de urbanism pentru PUZ (planul urbanistic zonal)


Elaborarea documentațiilor de urbanism, precum și actualizarea și modificarea acestora trebuie supusă unei proceduri de avizare și aprobare de către autoritățile publice.


Etapele prin care trece proiectul documentației de urbanism până la aprobarea sa, de cele mai multe ori de către Consiliu Local, presupun, printre altele, obținerea avizului de oportunitate și menținerea spre consultare publică a proiectului.


Printre documentele care vor sta la baza PUZ se numără și certificatul de urbanism, în care se va menționa în mod expres acest scop (întocmire PUZ).


Certificatul de urbanism pentru schimbarea destinației unui spațiu


Certificatul de urbanism este necesar și pentru schimbarea destinației unui spațiu.


Destinațiile construcțiilor sunt de:

  • locuințe

  • construcții administrative și social-culturale

  • construcții industriale și edilitare

  • construcții-anexă

Schimbarea destinației unui spațiu trebuie înregistrată în Cartea Funciară.


Certificatul de urbanism pentru vânzarea unui teren


Anterior achiziționării unui teren, recomandăm solicitarea unui certificat de urbanism în scop de informare, pentru a verifica:

  • dacă pe viitorul teren se poate realiza o construcție

  • care sunt parametrii și condițiile pe care viitoarea construcție trebuie să le respecte, precum și

  • reglementările urbanistice aplicabile zonei respective.

De asemenea, prin certificatul de urbanism se poate impune condiționarea execuției viitoarei construcții de:

  • elaborarea și aprobarea unui PUZ;

  • elaborarea unui plan urbanistic de detaliu („PUD”), aferent terenului respectiv.

Totodată, în momentul depunerii cererii pentru emiterea autorizației de construire va fi necesară, printre altele, și anexarea certificatului de urbanism.


Dacă doriți să achiziționați un teren, contactați-ne prin intermediul adresei de e-mail office@cristinatudor.ro pentru a afla care sunt condițiile în care pot fi realizate construcții pe acesta.


Obținerea certificatului de urbanism


Certificatul de urbanism se emite de către aceleași autorități publice locale care emit și autorizațiile de construire, care sunt reprezentate, de cele mai multe ori, de primăriile din circumscripția imobilului.


Certificatul poate fi comunicat solicitantului:

  • fie în format scriptic, pe suport hârtie

  • fie online, în format digital.


Pentru comunicarea online a certificatului de urbanism (prin email) solicitantul trebuie să își exprime acordul în acest sens prin cererea-tip de emitere a certificatului.


Unde se plătește taxa pentru emiterea certificatului de urbanism


Taxa pentru emiterea certificatului de urbanism se plătește la Direcția de Impozite și Taxe Locale, din localitatea/sectorul în care este situat imobilul.


Taxa pentru eliberarea certificatului de urbanism se stabilește în funcție de numărul de metrii pătrați și zona în care este situat imobilul, astfel:


În mediul urban, dacă imobilul are:

  • până la 150 mp, inclusiv - variază între 5 si 6 lei

  • între 151 și 250 mp, inclusiv - variază între 6 si 7 lei

  • între 251 și 500 mp, inclusiv - variază între 7 si 9 lei

  • între 501 și 750 mp, inclusiv - variază între 9 si 12 lei

  • între 751 și 1.000 mp, inclusiv - variază între 12 si 14 lei

  • peste 1.000 mp - 14lei + 0,01 lei/mp, pentru fiecare metru pătrat care depășește 1.000 mp.

În mediul rural taxa este de jumătate din valorile prevăzute mai sus, stabilită în funcție de numărul de metrii pătrați.


Eliberarea certificatului de urbanism


În cât timp se eliberează certificatul de urbanism?


Certificatul de urbanism se eliberează în termen de 15 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii. În practica, în funcție de gradul de încărcare al autorităților, acest termen poate fi depășit.


Acte necesare pentru obținerea certificatului de urbanism


Pentru obținerea certificatului de urbanism trebuie depuse următoarele documente:

  • Cererea tip (formularul F.1 „Cerere pentru emiterea certificatului de urbanism”), care poate fi descărcată de pe site-ul primăriei. Aceasta trebuie completată cu:

(i) datele de identificare ale solicitantului;

(ii) elementele de identificare ale imobilului: adresă, număr cadastral, număr de CF;

(iii) detalierea scopului solicitării.

  • Dacă imobilul pentru care se solicită certificatul de urbanism nu este înscris în evidențele de cadastru și publicitate imobiliară este necesar și planul de încadrare în zonă;

  • Dacă imobilul pentru care se solicită certificatul de urbanism este înscris în evidentele de cadastru și publicitate imobiliara este necesar și extrasul din planul cadastral de pe ortofotoplan și extrasul de carte funciară actualizat la zi;

  • Dovada plății taxei de eliberare.


Pentru solicitarea certificatului de urbanism nu este necesară prezentarea dovezii titlului asupra imobilului sau a altui act care să ateste proprietatea.


Este interzisă condiționarea eliberării certificatului de elaborarea în prealabil a unei documentații urbanistice PUZ, PUD.


Valabilitate certificat de urbanism


Durata de valabilitate a certificatului de urbanism se stabilește în cuprinsul acestuia, secțiunea finală, de către instituția emitentă,


având, de regulă, o durată de valabilitate cuprinsă între 6 și 24 de luni de la data emiterii.


Prelungire certificat de urbanism


Prelungirea valabilității certificatului de urbanism se poate face cu cel puțin 15 zile înaintea expirării acestuia, pentru o perioadă de maximum 12 luni.


După expirarea acestui termen de 12 luni, pentru care a fost prelungit certificatul, se va emite unul nou.


Cererea pentru prelungirea certificatului de urbanism este Formularul - model F.7Cerere pentru prelungirea valabilității certificatului de urbanism”.


Legislație certificat de urbanism


Legile care reglementează modalitatea de emitere și sancțiunile aplicabile operațiunilor efectuate în lipsa certificatului de urbanism sunt:


Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții

Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismului



Întrebări frecvente


Ce este certificatul de urbanism?

Certificatul de urbanism este actul de informare prin care se fac cunoscute, în principal, cerințele urbanistice ale imobilului, teren sau construcție.


Ce conține certificatul de urbanism?

Certificatul de urbanism conține, printre altele, informații privind:

  • dreptul de proprietate și servituțile de utilitate publică (cum ar fi servituțile aeronautice care impun construirea până la o anumită înălțime)

  • dacă imobilul se află pe lista monumentelor istorice

  • mențiunile privind identificarea imobilului prevăzute in extrasul de carte funciară

  • folosința actuală, conform extrasului din regulamentul local de urbanism („RLU”)

  • indicatorii urbanistici: POT, CUT, înălțimea maximă.


Cine eliberează certificatul de urbanism?

În principiu, certificatul de urbanism se eliberează de primăria din raza teritorială în care este situat imobilul.


Cine poate solicita certificat de urbanism?

Certificatul de urbanism poate fi solicitat de orice persoană fizică sau juridică interesată.


Ce acte trebuie pentru eliberarea certificat de urbanism?


  • Cererea tip (formularul F.1 „Cerere pentru emiterea certificatului de urbanism”)

  • Dacă imobilul nu este înscris în evidențele de cadastru și publicitate imobiliară este necesar și planul de încadrare în zonă

  • Dacă imobilul este înscris în evidentele de cadastru și publicitate imobiliară este necesar și extrasul din planul cadastral de pe ortofotoplan și extrasul de carte funciară actualizat la zi

  • Dovada plății taxei de eliberare.


Certificatul de urbanism este obligatoriu la vânzare?

Pentru încheierea contractului de vânzare certificatul de urbanism nu este obligatoriu.


În schimb, acesta poate fi consultat de potențialul cumpărător pentru a verifica care sunt parametrii în care se poate executa o construcție precum și restricțiile impuse în vederea construirii, pe terenul ce urmează a fi achiziționat.



Dacă aveți întrebări suplimentare sau aveți nevoie de consultanță juridică cu privire la cumpărarea unui imobil, ne puteți contacta prin intermediul adresei de e-mail: office@cristinatudor.ro sau la numărul de telefon 0766.706.561, precum și folosind formularul de mai jos.



Comments


Cere o ofertă

Mulțumim. Vom reveni în scurt timp
bottom of page