top of page
  • Tudor Cristina

Tot ce trebuie să știți despre antecontractul de vânzare

Actualizată în: 18 oct. 2022


Antecontractul de vânzare: Știți ce semnați?



Aflați riscurile la care vă expuneți atunci când semnați un antecontract care nu a fost revizuit în prealabil de un avocat. Simpla autentificare la notarul public nu vă protejează în calitate de cumpărător.


În cazul în care vorbim de un antecontract încheiat cu un dezvoltator imobiliar, trebuie să acordați o atenție deosebită clauzelor stipulate exclusiv în favoarea acestuia. Este posibil ca dezvoltatorul să își rezerve posibilitatea de a amâna vânzarea imobilul cu întârzieri considerabile, față de data prevăzută inițial, sau să vă vândă imobilul fără ca acesta să fie racordat la rețelele de utilități. Totodată, în funcție de clauzele din antecontract, se poate ajunge la situații în care să pierdeți avansul achitat dacă nu mai doriți achiziționarea imobilului.


---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


Când vine vorba despre cumpărarea unui imobil, un document semnat în fața notarului public și autentificat de acesta nu este suficient pentru a vă proteja drepturile în calitate de cumpărător.


Sigur că notarul public se va asigura că există consimțământul (acordul) pentru încheierea acestuia, însă acest lucru nu vă acoperă în totalitate. Nu intră în competența notarului public analizarea clauzelor abuzive din antecontract sau stipulate exclusiv în favoarea dezvoltatorului. De altfel, în cele mai multe cazuri, semnarea antecontractului se realizează la notarul public ales de dezvoltator, cu care acesta din urmă colaborează pe întreaga durată a proiectului dezvoltat.


Astfel, există riscul de a pierde avansul dat pentru apartament iar, în unele situații excepționale, chiar de a pierde tot prețul achitat pentru imobil (în cazul în care se constată că autorizația de construire nu a fost emisă în mod valabil, iar clădirea a fost construită in mod nelegal).


În acest articol veți afla riscurile la care vă expuneți în cazul în care antecontractul nu a fost verificat de un specialist, dar și ce puteți face pentru a evita situațiile neprevăzute de acest fel.


Citiți în continuare tot ce trebuie să știți înainte de semnarea unui antecontract de vânzare.


Cuprins:

  • Ce este antecontractul de vânzare-cumpărare?

  • Riscuri la care vă puteți expune atunci când încheiați o promisiune de vânzare

  • Restituire avans antecontract

  • Cum vă poate ajuta un avocat?

  • Cereți consultanță juridică

  • La biroul notarial

  • Întrebări frecvente

  • Concluzii


Ce este antecontractul de vânzare-cumpărare?


Pe scurt, antecontractul de vânzare-cumpărare este actul încheiat între vânzător și cumpărător, de principiu, înainte de vânzarea unui imobil.


Cu alte cuvinte, este o promisiune, constatată printr-un înscris, prin care viitorul vânzător se obligă să vândă un apartament potențialului cumpărător, iar acesta se obligă să îl cumpere.


Cu toate că legea nu prevede că pentru încheierea valabilă a antecontractului este necesară forma autentică, respectiv autentificarea acestuia de către notarul public, în practică este întâlnită destul de des această modalitate de încheiere.


Acest tip de contract se încheie de cele mai multe ori în următoarele situații:

  • la vânzarea unei garsoniere;

  • la vânzarea unui apartament;

  • la vânzarea unei case;

  • la vânzarea unui teren.


În practică, antecontractul de vânzare mai este întâlnit și sub denumirea de „promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare” sau „precontract vânzare-cumpărare”.


Despre modelele de antecontract vânzare imobil. Restituire avans antecontract


Pot folosi un model de antecontract descărcat online?


Nu. Nu este indicat să folosiți un model de antecontract de vanzare, pentru următoarele motive:


(i) modelul descărcat de pe internet nu are în vedere particularitățile operațiunii de vânzare pe care urmează să o încheiați;


Astfel, puteți ajunge în situația în care sunteți obligat să plătiți penalități uriașe, pentru că ați încălcat o obligație pe care nu ați sesizat-o și care părea la prima vedere că nu vă impactează.


(ii) riscați să găsiți un model care este favorabil părții adverse;


(iii) unele dintre cele mai importante clauze ale antecontractului sunt cele privind răspunderea, astfel trebuie acordată o atenție deosebită acestora de la caz la caz. Astfel, în condițiile legii, vă puteți limita răspunderea, iar în unele condiții chiar elimina;


(iv) în modelele pe care le veți găsi pe internet, nu sunt prevăzute condițiile în care are loc restituirea avansului, în măsura în care, nu veți mai putea achiziționa imobilul dintr-un motiv care nu vă este imputabil.


De asemenea, ca și în cazul oricărui alt tip de contract, trebuie să vă protejați de eventualele clauze abuzive sau favorabile dezvoltatorului care se găsesc în modelele de antecontracte furnizate.


Astfel de clauze abuzive pot fi:

  • prelungirea automata a termenelor de predare a imobilelor,

  • pierderea avansului achitat în situația în care contractul de vânzare nu se mai poate semna deoarece cumpărătorul nu obține finanțarea bancară din motive ce țin chiar de imobilul construit de dezvoltator,

  • denunțarea unilaterală a contractelor, fără restituirea avansului, precum și clauzele care stabilesc competența exclusivă de soluționare a litigiilor la sediul dezvoltatorului etc..

Contactați-ne acum prin intermediul adresei de e-mail office@cristinatudor.ro pentru a vă asigura un grad cât mai ridicat de protecție.


Care este avansul plătit la semnarea unui antecontract?


Fie că vorbim despre un imobil cumpărat prin Programul cunoscut sub denumirea „Prima casă”, respectiv „O nouă casă” sau prin contractarea unui credit ipotecar, precum și atunci când urmează să achitați integral prețul, avansul pe care trebuie să îl plătiți este stabilit, de cele mai multe ori, de comun acord cu vânzătorul.


În situația în care urmează să contractați un credit ipotecar, banca poate stabili cuantumul avansului pe care este necesar să îl achiți din venituri proprii, ca o condiție prealabilă acordării finanțării.


Să vedem în continuare ce situații pot apărea dacă unele clauze ale promisiunii de vânzare au fost formulate în defavoarea dumneavoastră.


Riscurile la care vă puteți expune

Riscuri precontract vânzare


Ce se poate întâmpla dacă antecontractul nu este verificat și revizuit în prealabil de un avocat?


Credeți că puteți pierde avansul, în cazul în care vânzătorul se răzgândește sau decide să vândă apartamentul altui cumpărător?


Din nefericire, puteți pierde avansul pe care l-ați plătit.


Cele mai des întâlnite situații sunt cele în care nu vă puteți prevala de clauzele promisiunii pe care ați semnat-o pentru a recupera avansul substanțial pe care l-ați achitat la data semnării promisiunii.


Acesta este unul dintre principalele motive pentru care este necesar să consultați un avocat în momentul în care vă decideți să achiziționați un imobil.


Contactați-ne acum prin intermediul adresei de e-mail office@cristinatudor.ro și asigurați-vă că în viitor vă puteți recupera avansul achitat.


De asemenea, dacă v-ați decis să achiziționați un imobil este foarte important să consultați autorizația de construire emisă și să vă asigurați că aceasta respecta prevederile legale. Lipsa autorizației de construire sau, în unele situații, anulare acesteia poate conduce chiar la demolarea imobilului construit în absența sau cu nerespectarea prevederilor acesteia.


Vă puteți recupera prejudiciile în această situație de la dezvoltator?


În cele mai multe situații vă puteți îndrepta direct împotriva acestuia, însă dacă acesta a intrat în insolvență, prețul achitat va fi mai greu de recuperat sau chiar imposibil.


Din acest motiv, clauzele contractuale, care au fost in prealabil revizuite de un avocat, vă pot proteja de eventuale probleme care pot să apară la cumpărarea unui imobil.


Cum vă poate ajuta un avocat?


Vă putem informa cu privire la riscurile la care sunteți expus în momentul în care semnați antecontractul propus de dezvoltatorul imobiliar. Mai mult decât atât, putem negocia, împreună cu reprezentanții dezvoltatorului, clauzele din cuprinsul promisiunii, astfel încât să vă asigurăm un nivel ridicat de protecție.


Ce înseamnă mai exact acest lucru?


Va putem asigura reprezentare juridică cu privire la revizuirea clauzelor antecontractului care prevăd pierderea avansului achitat în situația în care nu puteți obține finanțarea bancară, din cauze mai presus de voința dumneavoastră.


Totodată, vă putem asigura că nu veți pierde avansul achitat în situația în care doriți să încetați promisiunea din motive precum: amânarea succesivă a termenului final de predare sau predarea imobilului în absența racordării complete la utilități.


În această situație, puteți semna promisiunea de vânzare având cunoștință de faptul că nu veți pierde avansul plătit.


Promisiune de vânzare neonorată


Puteți primi daune bănești în cazul în care vânzătorul se răzgândește.


Ce se întâmplă în situația în care dezvoltatorul nu mai dorește să încheie contractul de vânzare final, după semnarea antecontractului si vinde imobilul altei persoane?


De principiu, putem demara următoarele demersuri în această situație:


(i) regula în această materie este că dezvoltatorul, în calitate de vânzător, va fi obligat la plata de daune bănești, pentru încălcarea obligației de a nu vinde altei persoane apartamentul.


Conform prevederilor legale, această obligație a fost asumată implicit de către dezvoltator în momentul în care a încheiat promisiunea cu dumneavoastră.


Prin urmare, ca urmare a încălcării acestei obligații contractuale, acesta va putea fi obligat la plata de despăgubiri.


(ii) dacă ulterior încheierii antecontractului, dezvoltatorul refuză încheierea contractului de vânzare, deși dumneavoastră în calitate de cumpărător v-ați îndeplinit toate obligațiile care rezultă din contract, puteți solicita instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare.


Ce însemnă mai exact această hotărâre care ține loc de contract de vânzare?


Hotărârea pe care instanța o va pronunța va produce aceleași efecte juridice ca și contractul de vânzare pe care dezvoltatorul a refuzat să îl încheie și va reprezenta titlul dumneavoastră de proprietate.


Atenție, în măsura în care doriți să apelați la acest mecanism recunoscut de lege, trebuie să aveți în vedere că termenul în care trebuie adresată instanței cererea prin care se solicită să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract este de 6 luni de la data la care contractul final de vânzare trebuia încheiat.


Sigur, toate aceste lucruri pot fi obținute în situația în care dezvoltatorul nu și-a rezervat, prin antecontract, dreptul de a vinde imobilul altei persoane, fără să fie obligat la penalități sau daune.


Daune pentru nepredarea la timp


De asemenea, în măsura în care a fost stabilit un termen pentru predarea apartamentului, iar dezvoltatorul depășește acest termen, puteți solicita daune bănești dezvoltatorului, având în vedere că acesta nu predă la timp imobilul conform contractului.


De cele mai multe ori, în cadrul antecontractelor o să observați că dezvoltatorul își rezervă dreptul de a amâna predarea și vânzarea apartamentului, la simpla discreție, fără să aibă vreo răspundere în acest sens.


Pentru aceste motive, este important să identificați clauzele care îi permit acest lucru dezvoltatorului și să le negociați astfel încât aceste prevederi să fie cenzurate.


Garanția recuperării avansului achitat


Un antecontract redactat și revizuit în mod corespunzător vă poate asigura garanția recuperării avansului achitat, în ipoteza în care contractul final de vânzare nu mai poate fi încheiat din motive care nu va sunt imputabile sau dacă nu mai doriți achiziționarea imobilului, deoarece dezvoltatorul întârzie în realizarea construcției.


Solicitați consultanță juridică


Cum am menționat la începutul acestui articol, o clauză formulată vag poate avea ca efect în unele circumstanțe, pierderea avansului plătit sau chiar a întregului imobil.


Din acest motiv, sfatul nostru este să solicitați consultanță juridică înainte de semnarea unui astfel de document.


Cere revizuirea antecontractului de vânzare-cumpărare de către un avocat pentru a fi cât mai protejat de eventualele riscuri enumerate mai sus.


Contactați-ne acum prin intermediul adresei de e-mail: office@cristinatudor.ro sau la numărul de telefon 0766.706.561 și vă putem ajuta să evitați riscurile la care vă expuneți prin semnarea unui antecontract ale cărui clauze au fost redactate în mod abuziv sau în favoarea dezvoltatorului.


În egală măsură, vă putem oferi consultanță juridică privind regimul juridic al terenului și al imobilului pe care urmează să îl cumpărați. O importanță deosebită trebuie acordată și emiterii valabile a autorizației de construire.


La biroul notarial


Pentru încheierea valabilă a promisiunii de vânzare nu este necesară forma autentică, astfel încât nu este obligatoriu să apelați la notarul public în această situație.


Cu toate acestea, antecontractul se poate încheia și la notar, iar taxele notariale sunt, de cele mai multe ori, plătite de cumpărătorul imobilului.


Să analizăm puțin în continuare taxele notariale care trebuie achitate pentru încheierea unui antecontract.


Cât costă un antecontract la notar?

Taxe notariale antecontract


Onorariul notarial plătit de cumpărător se stabilește în funcție de avansul plătit de cumpărător la semnarea antecontractului.


Subliniem că în ceea ce privește onorariul notarial pentru autentificare promisiunii, acesta se calculează în funcție de valoarea avansului achitat pentru imobil, și nu în funcție de prețul total al apartamentului.


Acte necesare


Să vedem în continuare care sunt actele necesare pentru a încheia în mod valabil un antecontract de vânzare.


Acte necesare pentru cumpărător:

  • act de identitate

  • sau procură notarială (în cazul în care cumpărătorul nu poate fi prezent, și este reprezentat de o altă persoană).


Acte necesare pentru vânzător:

  • act de identitate

  • sau procură notarială (în cazul în care vânzătorul nu poate fi prezent, și este reprezentat de altcineva);

  • actele privind proprietatea imobilului, respectiv toate documentele care atestă istoricul dreptului de proprietate, după caz;

  • certificat fiscal valabil, care să ateste inexistența datoriilor fiscale, după caz;

  • documentație cadastrală (doar pentru imobilele înscrise în cartea funciară), după caz.

Întrebări frecvente


Am pregătit câteva întrebări pe care s-ar putea să le aveți cu privire la antecontractul pe care vă pregătiți să îl semnați:


Ce înseamnă un antecontract de vânzare?


Antecontractul de vânzare este documentul în baza căruia ambele părți își exprimă intenția de a vinde, respectiv de a cumpăra un anumit imobil.


Ce implică antecontractul de vânzare?


În baza antecontractului pe care îl semnează în prezent, părțile, denumite „promitent-vânzător” și „promitent-cumpărător” stabilesc condițiile în care urmează să realizeze vânzarea, data la care urmează să aibă loc aceasta, precum și principalele lor obligații.


De asemenea, pentru a fi valabil, antecontractul de vânzare va trebui să stabilească cel puțin prețul și bunul care urmează să fie vândut.


Ce garanție am dacă fac antecontract?


În baza antecontractului, vă puteți asigura restituirea avansului plătit, în situația în care contractul final de vânzare nu mai poate fi încheiat din motive care nu vă sunt imputabile.


Preț antecontract notar. Cine plătește antecontractul la notar?


De regulă, dacă părțile nu au stabilit în mod expres cine urmează să suporte aceste costuri, cheltuielile vânzării sunt în sarcina cumpărătorului.


Cu toate acestea, părțile pot stabili ca acestea să poate fi achitate proporțional sau exclusiv de către vânzător.


Ce valabilitate are un antecontract?


În cuprinsul antecontractului de vânzare nu vom regăsi o valabilitate a acestuia. Cu toate acestea, există mențiuni cu privire la data la care urmează să fie încheiat contractul final de vânzare de către viitorul vânzător și cumpărător. Cu toate acestea, părțile pot prelungi această dată prin încheierea unui act adițional la antecontract.


Pot apela la un model de antecontract vânzare - cumpărare?


Nu vă recomandăm acest lucru, având în vedere particularitățile fiecărei vânzări, precum și faptul că puteți descărca unul favorabil vânzătorului.



Concluzii


Nu semnați un antecontract privind cumpărarea unui imobil înainte ca acesta să fie revizuit de un avocat care să vă reprezinte drepturile și să vă asigure un nivel cât mai ridicat de protecție.


Ce trebuie să rețineți:

  • antecontractul este o promisiune încheiată între vânzător și cumpărător cu privire la vânzarea, respectiv cumpărarea unui imobil în viitor, la o dată stabilită prin conținutul antecontractului;

  • actul se încheie valabil prin semnarea acestuia de către părți, însă poate fi încheiat și la biroul notarial;

  • nu intră în atribuțiile și competența notarului redactarea sau analizarea clauzelor în favoarea cumpărătorului;

  • taxele notariale sunt plătite, de regulă, de către cumpărător, și se calculează în funcție de avansul plătit.


Dacă aveți întrebări sau aveți nevoie de consultanță juridică cu privire la cumpărarea unui imobil, ne puteți contacta prin intermediul adresei de e-mail: office@cristinatudor.ro sau la numărul de telefon 0766.706.561, precum și folosind formularul de mai jos.





Comments


Cere o ofertă

Mulțumim. Vom reveni în scurt timp
bottom of page