Legea Nordis (2025): Ghid complet despre noile reguli din piața imobiliară

Legea Nordis (2025): Ce prevede, cum protejează cumpărătorii și ce obligații noi au dezvoltatorii imobiliari

Introducere

În contextul scandalului Nordis, unde mulți cumpărători au pierdut bani sau au semnat pentru apartamente vândute de mai multe ori, Parlamentul a adoptat în 2025 ceea ce se numește astăzi „Legea Nordis”.

Legea Nordis reprezintă un pachet de modificări legislative, în principal aduse asupra Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții.

Obiectivul său principal este asigurarea siguranței cumpărătorilor și sprijinirea unui mediu transparent în sectorul imobiliar.

Prevederile esențiale ale Legii Nordis (2025)

Limitarea avansurilor: Noi limite obligatorii:

• 5% avans din prețul total la rezervare, sub sancțiunea nulității absolute a convenției de rezervare;

• perioadă maximă de rezervare de 60 de zile.

Astfel, contractele de rezervare pot fi încheiate pe o perioadă maximă de 60 de zile, iar în situația în care până la expirarea termenului de 60 de zile nu se încheie antecontractul de vânzare sau contractul de vânzare, din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta va fi obligat să restituie integral cumpărătorului avansul primit.

Preapartamentare și înscriere în Cartea Funciară a viitoarelor apartamente încă din faza de proiect

Dezvoltatorul este responsabil de finalizarea proiectului imobiliar și poate promite viitoarele apartamente, numai după:

• notarea autorizației de construire în cartea funciară,

• realizarea operațiunii de preapartamentare pentru condominiile viitoare și

• deschiderea cărților funciare pentru unitățile individuale reprezentând bunuri viitoare (deschiderea cărților funciare cu privire la viitoarele apartamente).

O nouă cerință obligatorie este reprezentată de faptul că promisiunile de vânzare având ca obiect viitoarele apartamente sau locuințele individuale viitoare, vor fi încheiate numai în formă autentică.

Până la adoptarea Legii Nordis, promisiunile de vânzare și antecontractele nu erau condiționate de forma autentică, fiind suficiente consimțământul părților, fără obligativitatea prezentării în fața notarului public.

Modificarea obligă dezvoltatorii să:

• deschidă o carte funciară individuală cu privire la fiecare viitor apartament în parte

• înscrie promisiunea de vânzare în Cartea Funciară.

  
  

Prin această măsură se previne posibilitatea vânzării repetate a aceleiași unități individuale.

Cont bancar separat pentru fiecare proiect imobiliar

Toate avansurile plătite de cumpărători trebuie depuse:

• într-un cont distinct al dezvoltatorului dedicat proiectului, nu în conturile generale;

• fondurile pot fi folosite doar pentru proiectul respectiv.

  
  

Folosirea banilor în alte scopuri reprezintă contravenție și poate atrage sancțiuni severe - amendă în cuantum de 1% din cifra de afaceri, înregistrată în anul anterior de către dezvoltator.

Dezvoltatorul poate utiliza sumele achitate de cumpărător:

1. în limita a maximum 25% din preț pentru realizarea structurii de rezistență și

2. ulterior finalizării acesteia, în limita a maximum 20% din preț pentru execuția instalațiilor.

Legea Nordis vine și în sprijinul dezvoltatorilor imobiliari

Pentru că notarea în cartea Funciară a viitoarelor unități locative ar fi presupus formalități suplimentare pentru dezvoltatori, fapt ce ar fi determinat prelungirea considerabilă a duratelor de execuție ale proiectelor, în sprijinul dezvoltatorilor au fost adoptate următoarele prevederi:

• Notarea în cartea funciară a promisiunii având ca obiect un bun viitor – unitate individuală – nu va afecta dreptul dezvoltatorului de a efectua orice demersuri administrative, operațiuni juridice sau cadastrale cu privire la finalizarea proiectului,

• și fără a fi necesar acordul prealabil al promitentului cumpărător, cu excepția situației în care se modifică suprafața totală sau amplasamentul unității ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare

Ce înseamnă Legea Nordis pentru actorii din piață

Pentru cumpărători

• risc redus de a plăti avansuri mari fără garanții;

• imposibilitatea vânzării duble a apartamentelor;

• tranzacții mai transparente.

  
  

Pentru dezvoltatori

• obligații suplimentare financiare și administrative;

• limitări în cash-flow (nu mai pot finanța alte proiecte din avansuri);

• costuri crescute, dar și credibilitate mai mare.

  
  

Pentru avocați, investitori și consultanți (analiză practică)

Legea Nordis creează un nou standard pentru due diligence-ul imobiliar:

• verificarea conturilor dedicate;

• confirmarea preapartamentării;

• consultarea procentelor utilizate de dezvoltator din avansurile primite, pentru realizarea proiectelor.

  
  

Posibile efecte asupra pieței imobiliare (2026–2027)

• Consolidarea încrederii cumpărătorilor în piața imobiliară;

• Reducerea numărului de proiecte cu caracter speculativ;

• Încetinirea ritmului de autorizare și de lansare a proiectelor pentru dezvoltatorii de dimensiuni reduse;

• Orientarea pieței către proiecte susținute prin finanțare bancară, în detrimentul celor bazate exclusiv pe avansuri;

• Posibila creștere a prețurilor pe termen mediu.

Concluzie

Legea Nordis reprezintă o schimbare majoră în evoluția pieței imobiliare din România, instituind pentru prima dată un cadru ferm de protecție a cumpărătorilor și impunând dezvoltatorilor standarde clare de transparență și disciplină financiară.

Dacă aveți în vedere achiziția unui imobil sau derulați un proiect imobiliar și doriți să vă asigurați că respectați pe deplin noile obligații legale, vă putem oferi asistență juridică specializată, adaptată fiecărei situații concrete.

Contactați-ne pentru o analiză personalizată a situației dumneavoastră la numărul de telefon: +4 0766 706 561 sau la: office@cristinatudor.ro